Sprzedając nieruchomość podatnicy często wpadają w pułapkę podatkową przyjmując interpretację korzystną dla siebie, ale sprzeczną z aktualną linią interpretacyjną Ministerstwa Finansów. Faktem jest, że po sprzedaży mieszkania, w zakresie uniknięcia podatku, niewiele da się już zrobić. Z tego powodu warto zastanowić się, czy któraś poniższych sytuacji nie przypomina tej, w której znaleźliśmy się chcąc sprzedać mieszkanie. Przyjęcie błędnej interpretacji przepisów podatkowych, może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!
Nieopodatkowana sprzedaż po 5 latach od nabycia nieruchomości.
Powyższy przepis dotyczy nieruchomości sprzedawanych w ramach majątku osobistego, czyli takich, które posiadaliśmy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy pamiętać, że jeżeli intencją zakupu i sprzedaży nieruchomości był zysk (handel), a do tego dojdzie wysoka częstotliwość transakcji, możemy natrafić na interpretację, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Odsprzedaż nieruchomości, stanowiących część działalności gospodarczej, będzie opodatkowana także po upływie 5 lat podatkowych od ich nabycia. W przypadku wątpliwości jak zakwalifikować swoje transakcje, w zakresie opisanych powyżej, warto skonsultować to z doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Należy pamiętać, że mówimy o 5 latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Pierwszym rokiem podatkowym jest rok następujący po roku, w którym doszło do nabycia (akt notarialny przeniesienia własności). Kupując mieszkanie w roku 2010 możemy sprzedać je bez podatku dopiero po upływie lat 2011, 2012, 2013, 2014, 2015. Zatem dopiero od 1 stycznia 2016 możemy powoływać się na upływ 5 pełnych lat podatkowych i tym samym uznać, iż dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlegają opodatkowaniu.
Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, nie zwalnia sprzedaży mieszkania z opodatkowania podatkiem dochodowym.
Zwolnienie z podatku przy nabyciu nieruchomości przez przyjęcie spadku lub darowizny, korzystając z zapisów dot. zwolnienia w ramach najbliższej rodziny, nie oznacza, że można to zwolnienie rozciągnąć na zbycie nieruchomości, gdyż są to dwie niezależne od siebie transakcje, opodatkowane innymi podatkami. Sprzedaż otrzymanego w spadku lub w formie darowizny mieszkania przed upływem 5 lat od chwili nabycia nieruchomości podlega opodatkowaniu w wysokości 19% osiągniętego dochodu. Warto pamiętać, że w takim przypadku przychód ze sprzedaży mieszkania równa się jego cenie, np. 400.000 zł, zaś koszty jego nabycia wynoszą zazwyczaj 0 zł (nabycie spadku nic nas nie kosztowało poza ewentualnymi kosztami notarialnymi). W tej sytuacji dochód = przychód – koszty, czyli dochód równa się 400.000 zł. Stawka podatku 19% powoduje, że do zapłaty przypada 76.000 zł. Niestety wielu spadkobierców dowiaduje się o tym już po przeprowadzeniu transakcji i aby nie zapłacić podatku ratują się zwolnieniem na podstawie wydania całego uzyskanego przychodu (400.000 zł) na nowy cel mieszkaniowy.
Spadek – od kiedy liczyć datę nabycia nieruchomości.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku za moment nabycia należy uznać uprawomocnienie postanowienia sądu, stwierdzającego nabycia spadku, lub datę sporządzenia przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.
Zameldowanie w nieruchomości przez 12 miesięcy – nie płacę podatku.
Te przepisy aktualnie nie mają już zastosowania. Zwolnienie to było dostępne tylko dla nieruchomości, które zostały nabyte w latach 2007 i 2008, co oznacza, iż do nieruchomości nabytej w innych latach nie można go stosować!
Sprzedaż domu jednorodzinnego na działce.
Gdy grunt stanowi własność podatnika, data nabycia nieruchomości liczona jest daty nabycia gruntu, niezależnie od daty wybudowania domu jednorodzinnego.
W najbliższym czasie ukaże się część II niniejszego artykułu poświęcona Wydatkom na nowy cel mieszkaniowy.
Marta Pawlaczyk
Asystentka Doradcy Podatkowego