W niniejszym artykule będziemy kontynuwać temat Na co należy zwrócić uwagę chcąc sprzedać nieruchomości w ramach majątku osobistego. Tym razem skupimy się na wydatkach na nowy cel mieszkaniowy.
Jeżeli po sprzedaży mieszkania, domu, działki budowlanej mamy do zapłaty podatek dochodowy, to możemy do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości złożyć w deklaracji PIT-39 informację, że nie płacimy podatku, gdyż planujemy pełny przychód ze sprzedaży przeznaczyć na nowy cel mieszkaniowy, z listy celów dopuszczonych przez fiskusa. Warto jednak w tym przypadku pamiętać o kilku kwestiach:
- W aktualnych przepisach zakup mieszkania, czy domu i w konsekwencji wykorzystanie go do obniżenia podatku od zbycia sprzedanej nieruchomości może zostać podważony, gdy nowa nieruchomość nie będzie naszym „dachem na głową”. Zakup nieruchomości w celu odsprzedaży, bądź na wynajem może stać się łatwym argumentem do podważenia przez urząd skarbowy wydatku i tym samym naliczenia podatku z pominięciem tej transakcji.
- Jeżeli sprzedaliśmy nieruchomość w roku 2015, to 2 lata na zrealizowanie wydatków mijają 31 grudnia 2017.
- Co do zasady na liście dopuszczalnych celów mieszkaniowych, na które możemy przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości znajduje się spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed datą sprzedaży mieszkania, z którego mamy zapłacić podatek. Musi być to jednak kredyt mieszkaniowy, czyli gdy umowa kredytowa zawiera kilka celów: mieszkaniowe i niemieszkaniowe to do wydatków można przyjąć proporcjonalnie tylko tę część spłacanego salda, które było pierwotnie celem mieszkaniowym.
- Nie można korzystać z dwóch zwolnień podatkowych dla tej samej nieruchomości. Jeśli odliczyliśmy od dochodu odsetki z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, sprzedając to mieszkanie przed upływem 5 lat, nie możemy skorzystać z ulgi na nowe wydatki mieszkaniowe. Chyba, że dokonamy korekty w deklaracjach podatkowych z tytułu odliczonych odsetek.
- Gromadząc faktury oraz rachunki, chcąc skorzystać ze zwolnienia z podatku należy pamiętać, że Urząd Skarbowy będzie kontrolował nie tylko wydatki, ale również tytuł prawny do nieruchomości, na którą zostały poniesione. Wydatki są akceptowane tylko wtedy, jeżeli zostały poczynione na własnej nieruchomości podatnika. W związku z powyższym budowa na działce żony, teścia, rodziców stanowiącej odrębny majątek, remont mieszkania żony, rodziców, to wszystko typowe sytuacje, w których dojdzie do kolizji przy kontroli Urzędu Skarbowego. Ponadto, należy pamiętać, aby posiadać faktury imienne, a nie paragony.
- Wydatkiem podlegającym odliczeniu są m. in. stałe elementy mieszkania. Meble, sprzęt niezabudowany i inne rzeczy ruchome.
- Należy pamiętać, że odliczeniu podlega wyłącznie zakup działki budowlanej, co musi wynikać z aktualnej dokumentacji, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub aktualnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.
Biorąc pod uwagę szereg zagrożeń podatkowych, jakie mogą powstać przy próbie uniknięcia podatku ze sprzedaży nieruchomości, zaplanowanie transakcji sprzedaży powinno zaczynać się, a nie kończyć, od zaplanowania rozliczenia podatku dochodowego. Jeżeli sytuacja podatkowa nie jest typowa należy koniecznie upewnić się, co do interpretacji Urzędu Skarbowego przed podpisaniem umowy sprzedaży, bądź zasięgnąć porady doradcy podatkowego.
Marta Pawlaczyk
Asystentka Doradcy Podatkowego